Ev Kirasından Ev Almaya Geçiş Hesaplaması
"Kirada oturmak para çöpe atmaktır" cümlesi, kişisel finansın en sık tekrarlanan ama en az test edilen iddialarından biri. Gerçekte kira vs ev almak kıyaslaması bir inanç meselesi değil, birkaç değişkenle çözülebilen bir nakit akışı problemidir. Doğru soru "kira mı, mülk mü?" değil; "aynı bütçeyle kirada kalıp farkı yatırırsam mı, yoksa peşinat verip krediyle satın alırsam mı 10 yıl sonra daha yüksek net varlığa ulaşırım?" sorusudur.
Sorunu doğru kurmak: karşılaştırılan iki senaryo
Hesaplamanın adil olması için iki senaryonun aynı konut standardını ve aynı toplam aylık ödeme kapasitesini varsayması gerekir. Aksi halde 3+1 satın alma ile 1+1 kirayı karşılaştırıp yanlış sonuca varırsınız.
- Senaryo A (Kiracı): Aylık kira ödenir. Peşinat olarak ayrılacak tutar ve "kira ile taksit arasındaki fark" yatırım araçlarında tutulur.
- Senaryo B (Malik): Peşinat ödenir, kalan tutar krediyle finanse edilir. Taksit, aidat, vergi, sigorta ve bakım maliyetleri üstlenilir; karşılığında kira ödemesi ortadan kalkar ve mülk değer artışı elde edilir.
Anahtar gösterge: kira çarpanı
En hızlı ön filtre, mülkün satış fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesiyle bulunan kira çarpanıdır (fiyat / (aylık kira × 12)). Bu oran, mülkün kendini kaç yılda amorti ettiğini gösterir.
| Kira çarpanı | Yorum | Eğilim |
|---|---|---|
| 15 yıl ve altı | Kira, fiyata göre yüksek; sahiplik matematiksel olarak avantajlı | Satın almaya yakın |
| 16–22 yıl | Dengeli bölge; kredi faizi ve peşinat oranı belirleyici | Hesap gerekli |
| 23 yıl ve üzeri | Fiyat, kira gelirine göre pahalı; sermaye başka yerde daha verimli | Kiralamaya yakın |
Kritik kural: kredi faiz oranı, kira getiri oranını (1/çarpan) aştığı ölçüde satın almanın nakit akışı dezavantajı büyür. Faizin kira getirisinden yüksek olduğu dönemlerde satın almayı kârlı kılan tek şey, mülkün değer artışı ve enflasyona karşı borcun erimesidir.
Görünmeyen maliyetler listesi
Çoğu hesap, taksiti kirayla karşılaştırıp durur. Oysa iki tarafın da "ekstra" kalemleri var:
| Kalem | Kiracı | Mülk sahibi |
|---|---|---|
| Aylık ana ödeme | Kira | Kredi taksiti (anapara + faiz) |
| Tek seferlik giriş maliyeti | Depozito, komisyon, taşınma | Tapu harcı, ekspertiz, kredi dosya masrafı, emlak komisyonu, mobilya |
| Düzenli ek yükler | Genelde sadece aidatın bir kısmı | Emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, aidat, bakım-onarım karşılığı |
| Fırsat maliyeti | Yok denecek kadar az | Peşinatın yatırımda kazanamadığı getiri |
| Esneklik | Yüksek: iş değişikliğinde hızlı hareket | Düşük: satış süresi ve %2–4 aralığında çıkış maliyeti |
Bakım-onarım için sektörde yaygın kullanılan yaklaşım, mülk değerinin yıllık yüzde birinin ayrılmasıdır. Bu kalemi ihmal etmek, satın alma senaryosunu yapay biçimde iyi gösterir.
Örnek bir kırılma noktası hesabı
Aşağıdaki tablo tamamen örnek amaçlı varsayımlarla kurulmuştur; kendi şehrinizin fiyat ve kira verisiyle yeniden doldurmanız gerekir. Varsayım: mülk fiyatı 100 birim, peşinat 30 birim, 70 birim 10 yıl vadeli kredi, aylık kira 0,45 birim (kira çarpanı ≈ 18,5).
| 10 yıllık toplam | Kiracı senaryosu | Malik senaryosu |
|---|---|---|
| Konut için ödenen nakit | Kira (yıllık artışlı) ≈ 68 birim | Taksit toplamı ≈ 112 birim |
| Ek maliyetler | Depozito/komisyon ≈ 1 birim | Alım masrafları + vergi + sigorta + bakım ≈ 16 birim |
| Dönem sonu varlık | 30 birim peşinat + tasarruf farkının yatırım değeri | Mülkün güncel değeri (kredi kapanmış) |
| Belirleyici değişken | Yatırım getirisi | Mülk değer artışı |
Buradaki sonuç tek bir eşitsizliğe indirgenir: mülkün yıllık değer artışı + tasarruf edilen kira, kredi faizi + işletme maliyetleri + peşinatın fırsat maliyeti toplamını geçiyorsa satın alma kazanır. Alım masrafları peşin ödendiği için kırılma noktası genellikle 5–7 yıldan önce oluşmaz; bu yüzden 3 yıl içinde şehir değiştirme olasılığı yüksek olan biri için satın alma matematiksel olarak zayıf bir tercihtir.
Karar öncesi kontrol listesi
- Ödeme oranını sınırlayın: taksit + aidat + vergi + sigorta